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Falar da IFH é falar, quase exclusivamente, do Programa Casa para Todos. Das mais de 8000 casas projectadas inicialmente ‘apenas’ 6010 vão ser construídas na primeira fase. As restantes ficam guardadas para a segunda fase do programa, que já contará com a participação dos privados.
Expresso das Ilhas - Como classifica o Programa Casa para Todos? É um sucesso, não é um sucesso?
Paulo Soares - Classifico-o como um sucesso e como o maior programa social de todos os tempos em Cabo Verde. Tanto em termos dos investimentos que foram feitos como dos impactos que terá na sociedade a vários níveis.
Mesmo tendo em conta todas as dificuldades?
Independentemente das dificuldades que temos enfrentado e que poderemos continuar a enfrentar. Mas o mais importante são os resultados, são as famílias beneficiárias terem a casa própria com que sonharam sempre.
Qual é a taxa de entrega e ocupação das casas?
A nossa taxa de execução, neste momento, está acima dos 70% e continuamos a entregar casas a um ritmo cada vez mais acelerado. Aliás, o que nos tem dificultado um pouco a entrega das casas tem a ver com a regularização jurídica dos próprios empreendimentos e também, naturalmente, a garantia das infra-estruturas. Nós não entregamos casas sem ter a garantia de que todas as infra-estruturas básicas estarão garantidas no próprio empreendimento. São essas as condicionantes que temos e ultimamente temos conseguido um ritmo mais acelerado de entrega.
Mas isso não tem acontecido. Há queixas de beneficiários de que não têm água ou luz mesmo depois das casas estarem ocupadas.
Nós quando entregamos as casas, da nossa parte, fazemos tudo. Contratamos empresas para fazer os trabalhos que a concessionária nos solicita, que são os ramais de acesso à água e à electricidade que têm de ser pagos à própria concessionária. Nós fazemos tudo e passa a estar somente dependente de questões de contratualização entre os beneficiários e a concessionária. Não tem a ver connosco. Aliás, nós não fazemos a entrega sem ter a aceitação da própria concessionária do empreendimento. Temos um protocolo de parceria entre ambos. Eles fazem essa aceitação em primeiro lugar e depois nós fazemos a entrega das casas. E é o que tem acontecido. Agora há outras questões que têm sido levantadas pelos beneficiários sobre a falta de ligação de água, mas isso não são questões que dependam da IFH. Porque da parte da IFH fazemos tudo.
Um desses casos é São Pedro. As pessoas queixam-se que continuam a ter de pagar a camiões para lá irem levar a água.
Nós fazemos todo o empreendimento, fazemos todas as ligações para a rede de abastecimento tanto de água como de electricidade. Nesse empreendimento garantimos todas as coisas. A electricidade já está. Mas é um caso específico onde nós conseguimos, através do financiamento do MCA, garantir que a rede da água venha a passar por aquela zona e venha a passar por esse empreendimento. E não só. É esse, é o de Achada Limpo que está em construção, mais os empreendimentos de Palha Sé, um empreendimento de habitação da Câmara Municipal da Praia. Nós fizemos todas as diligências e temos todas as garantias de que o projecto foi aprovado pelo MCA e vai ser executado neste momento. Neste caso específico as pessoas, primeiramente, têm de se abastecer através de água auto-transportada mas estará garantida nos próximos tempos a ligação à rede de abastecimento de água. Estamos a falar de 1300 famílias, cerca de 5200 pessoas.
O projecto a certa altura parou. O que é que aconteceu?
A linha de crédito que financia a execução do projecto tinha um prazo de desembolso que terminou a 29 de Janeiro de 2015. Só que, durante os cinco anos de desembolso que fizemos, houve várias contingências de parte a parte que prejudicaram o processo normal de execução ou de desembolso ou de absorção do financiamento. Por exemplo, houve eleições em Portugal e nesse período tivemos que aguardar, apesar de nós enviarmos as imputações. Houve também, da nossa parte, algumas dificuldades no co-financiamento. Houve aqui questões de parte a parte que, de certa forma, dificultaram o normal funcionamento, a normal absorção do montante do financiamento. Entretanto, solicitámos a prorrogação da linha de crédito, por um período de 18 meses, para que pudéssemos absorver a parte restante. Falta um terço do financiamento. Foi isso que aconteceu. A prorrogação não aconteceu dentro do prazo que estávamos à espera porquanto o nosso parceiro exigiu que outras questões fossem verificadas. Neste momento a situação já está ultrapassada. Os pagamentos foram todos feitos em Dezembro em duas tranches, uma no dia 16 e outra no dia 24 e tivemos também [o pagamento de] uma tranche na segunda-feira da semana passada [n.d.r. 11 de Janeiro].
O Casa para Todos não volta a parar até à sua conclusão?
Dependendo da parte cabo-verdiana não. Nós preparámo-nos para que não volte a parar nos próximos tempos e para que as coisas corram bem. Neste momento estamos a trabalhar com as empresas, a discutir um novo plano de trabalho, a discutir a retoma para que os trabalhos se possam reiniciar o mais depressa possível e já temos indicações de que várias obras já recomeçaram.
A cada desembolso por parte de Portugal devia também ter havido um desembolso da parte cabo-verdiana. Isso, a certa altura, deixou de acontecer.
O modelo que estávamos a trabalhar com Portugal e que, até este momento, ainda estamos a usar, é de que nós mandamos as facturas para Portugal e, quando as obras chegam a 90%, é a parte cabo-verdiana que entra com o co-financiamento dos 10% finais. Isso ajuda-nos a fazer a gestão da execução da obra.
Não tinha sido mais vantajoso, por exemplo, um empréstimo normal em vez de uma linha de crédito? Um empréstimo que permitisse o desenvolvimento das empresas de construção civil nacionais…
Não. Esta linha de crédito tem determinados parâmetros. É uma linha de crédito onde as empresas portuguesas têm obrigatoriamente de formar consórcio com as empresas cabo-verdianas e que, de acordo com a linha de crédito, as empresas portuguesas têm de ter no mínimo 51%. O que aconteceu é que em quase todas as empreitadas, e são 50, os consórcios são 51-49. Tendo em consideração os objectivos que se pretendem, um empréstimo normal não conseguiria dar resposta ao que queríamos. Estamos a falar de uma linha de crédito com condições excepcionais para conseguirmos atingir o valor que temos, neste momento, nas habitações. Se não fosse assim os custos financeiros seriam muito superiores e as casas teriam um custo muito maior. Neste caso, o financiamento foi o melhor que conseguimos para este programa e penso que todas as empresas ficaram a ganhar. Foi uma win-win situation.
Mas houve empresas portuguesas a criarem empresas cabo-verdianas e a fazerem um consórcio entre si…
Há casos de empresas portuguesas que já estavam instaladas em Cabo Verde e que já eram empresas de direito cabo-verdiano. É diferente. Eu não posso excluir uma empresa que está instalada em Cabo Verde que é uma empresa de direito cabo-verdiano independentemente de os donos serem portugueses. Não poderíamos, de maneira nenhuma, fazê-lo.
Aquando da paragem das obras surgiu aquela expressão dos tubinhos feita pela ministra das Finanças. Como tem sido a relação da IFH com o Ministério das Finanças em todo este processo?
Sempre foi a melhor possível. Cabe à IFH, como empresa pública na área da habitação, apoiar o governo em tudo o que for necessário para a operacionalização da sua política habitacional. E é isso que temos feito. Nós, por orientação do accionista [Estado], e neste caso temos uma tutela bipartida (a tutela financeira é do ministério das Finanças e a tutela do negócio que é o Ministério do Ambiente, Habitação e Ordenamento do Território). Nós temos aqui o maior programa social que já foi feito em Cabo Verde que por ter essa vertente requer também uma intervenção grande por parte do Estado. Foi neste sentido que o Ministério das Finanças se posicionou. A gestão do Conselho de Administração [da IFH] é limitada e só pode tomar decisões até 10% do seu capital social. Só para lhe dar o exemplo: o capital social da IFH são 750 mil contos e, portanto, o Conselho de Administração, qualquer decisão que tome, não pode ultrapassar 10% desse montante. Para todas as decisões que são de valores superiores, eu terei de levar o assunto a uma Assembleia Geral onde o accionista Estado tomará a sua decisão. Naturalmente, creio que com isso conseguimos perceber que todos os cabos, todos os tubos têm de estar ligados com o accionista, porque o accionista é que tem de tomar essa decisão. Cabe ao Conselho de Administração aconselhar ao accionista sobre qual deverá ser a melhor decisão mostrando-lhe em todos os caminhos a seguir quais são os prós e os contras. Antes da tomada de uma decisão que extrapole os nossos limites de gestão reportamos ao accionista e ele toma a melhor decisão.
Ainda na altura da paragem vieram a público notícias que davam conta de que o PCA da IFH teria enviado diversas soluções para desencravar a situação e que estas não obtiveram resposta.
Nós fizemos o nosso trabalho. Perante uma situação que tínhamos, e aliás antes dessa situação se ter despoletado, prevendo que esta situação pudesse acontecer, embora não de forma tão grave, enviámos relatórios ao accionista explicando a situação e quais as consequências daí advenientes para que este tomasse uma decisão. Como já disse, há decisões que extrapolam os limites de decisão. Nós temos determinados limites até onde podemos ir como gestores da empresa. A partir daí somos obrigados a reportar ao accionista para este tomar uma decisão e nós executarmos a decisão que o accionista tomou. Mas temos tido sempre uma relação de grande cordialidade com os dois ministérios.
Após a erupção do vulcão do Fogo, o assunto das casas do programa foi levado por mais do que uma vez à Assembleia Nacional, e dizia-se que a IFH deveria disponibilizar as casas, de forma temporária, para alojar as pessoas. A IFH disponibilizou ou não casas para alojar os deslocados?
Nós tínhamos, efectivamente, as casas de Achada Furna e Figueira Pavão construídas mas tínhamos também já feito as selecções das famílias beneficiadas. Aguardávamos apenas que as ligações às infra-estruturas básicas para que as casas fossem ocupadas e foi, precisamente por causa disso, que demorou a entrega dessas casas. As casas estiveram à disposição do governo e se este entendesse que as casas deviam ser destinadas a essas famílias assim seria. Mas aí ficávamos com outro problema: E as famílias que já tinham sido seleccionadas para essas habitações?
Mas seria apenas uma situação temporária.
Sim. Mas foram criadas outras soluções. Arrendaram-se casas onde essas famílias estão alojadas e onde aguardam, com o novo assentamento, ir para as suas futuras habitações.
Outra das questões que tem sido feita é quem é que na realidade vai pagar o programa. Com rendas de 750$00/mês quando é que este projecto vai estar pago?
Em 2042. Esta linha de crédito foi concedida para ser executada num prazo máximo de 30 anos com 5 anos de utilização mais outros 5 de carência e com 20 anos de amortização do capital e dos juros. E é o que nós planeamos nos estudos que fizemos. Vamos iniciar em 2022 a amortização desta dívida.
Mas é possível com rendas no valor de 750$00 por mês? A IFH consegue reunir capital para começar a pagar?
O projecto foi concebido tendo por base as habitações da classe A que seriam subsidiadas com subsídios cruzados pelas habitações das classes B e C. O modelo inicial passava pelo modelo de venda das casas das classes B e C através de financiamentos bancários. Isto acabou por não se verificar e obrigou a que o Governo e a IFH procurassem outras soluções que dessem resposta às necessidades das famílias e a solução encontrada foi a renda resolúvel. E nesta senda iniciámos o processo de venda por renda resolúvel. Tínhamos iniciado o processo de venda e, em nove meses, tínhamos vendido nove casas. Em três meses com essa nova modalidade vendemos 150 casas. Isto em 2014. Neste momento já entregamos mais de 1440 casas, já entregamos mais casas das classes B e C do que casas da classe A. As coisas estão realmente a acontecer. Este modelo cria algumas dificuldades à empresa a nível de tesouraria a curto prazo porque ainda não temos um volume de recebimentos que acompanhe o volume de pagamentos que temos, principalmente nesta fase do término das obras em que temos de entrar com os tais 10% que é o maior esforço financeiro que a IFH tem de fazer. Então, neste período o que temos de fazer é conseguir os recursos para fazer face a esse momento mais apertado de tesouraria, para depois podermos fazer a sua liquidação mais à frente, quando tivermos um maior número de pessoas a contribuírem para o projecto. Aí sim já teremos condições para pagar todas as nossas obrigações mensalmente. Naturalmente que ainda existem alguns constrangimentos que ainda precisamos de ajustar como é o caso do IUP que nos é cobrado. O Governo já faz um esforço enorme através de subsídios fiscais e para-fiscais para que as casas tenham um preço acessível aos cabo-verdianos e a todas as pessoas que vivem em Cabo Verde. Agora temos que, junto das câmaras municipais e da Associação de Municípios, conseguir que, principalmente as habitações da classe A, sejam isentas do IUP e que também isentem a IFH, enquanto as casas estiverem em seu poder, de pagar esse imposto para não encarecer o valor das casas. O preço de venda das casas está tabelado por lei e nós não podemos fazer actualização dos preços a não ser através de um diploma legal do governo. Portanto o Governo, sabendo das dificuldades que as famílias cabo-verdianas têm para conseguirem adquirir casa própria, tem feito um esforço enorme para evitar o aumento do preço das casas. Por isso, também queremos um esforço da parte da administração local. Não queremos apenas que disponibilizem terrenos mas também que, podendo, isentem as famílias da classe A do pagamento do IUP, que é superior ao valor das rendas, e também as habitações que forem construídas, enquanto estiverem a aguardar a regularização jurídica e que todas as ligações de água e electricidade estejam concluídas, que não nos cobrem IUP, porque são custos extra que estão a ser absorvidas pela IFH e que não estavam inicialmente previstas. O projecto não previa que fosse cobrado IUP por parte da administração local e estávamos a contar com essa isenção, o que até agora não foi possível.
As autarquias não foram contactadas nesse sentido?
Temos estado em contactos permanentes com as câmaras e com as assembleias municipais no sentido de os sensibilizar para esta matéria…
E previamente? As autarquias e a Associação Nacional de Municípios não foram contactadas?
Não. Porque inicialmente o projecto era para ser concretizado pelo próprio Estado e o Estado é isento e ao ser transferido para a IFH esta é tratada como um particular qualquer. Logo não está isento do IUP.
Inicialmente foram prometidas cerca de 8000 casas mas o número foi sendo reduzido ao longo do tempo. Porquê?
Foi reduzido só uma vez. Foi-nos disponibilizado um investimento na ordem dos 200 milhões de euros e o Estado entrou com 10%, 20 milhões. Portanto, o investimento inicialmente previsto era de 220 milhões de euros para a construção de 8500 habitações para redução de 28% do défice habitacional. Quando iniciamos o processo de execução do projecto, e com todas as dificuldades que começamos a encontrar, para financiamento e comercialização das casas nós sugerimos ao governo que fossemos abrandando, por ora, este investimento e que fizéssemos somente o que já estava acordado com as empresas, com concurso lançado ou com contractos assinados e que o remanescente ficasse para uma segunda fase. Primeiro iremos colocar essas 6010 casas que já tínhamos feito concurso e quando terminarmos iremos avançar para uma segunda fase do projecto. E é também nestes termos que recebemos indicações do accionista para procedermos em conformidade. É isso que estamos a fazer. Temos um investimento global de mais de 177 milhões de euros, mais de 19 milhões de contos cabo-verdianos, que estão a ser investidos. Estão a ser construídas 6010 casas, dessas 2188 já foram recepcionadas, 3822 estão a ser concluídas com a retomada das obras e dessas mais de 2000 iremos recebe-las já em 2016 e as restantes no primeiro semestre de 2017. Vamos fazer a entrega dessas habitações e depois, conforme o processo for evoluindo, avançar para as fases seguintes. O projecto foi desenvolvido e foi criado um sistema que se chama Sistema Nacional de Habitação de Interesse Geral que consiste em todos os instrumentos de gestão e o fundo de habitação e investimento e outros instrumentos que foram criados para garantir a continuidade do programa com a contribuição dos beneficiários actualmente para pagamento desse empréstimo e para podermos igualmente fazer futuros empréstimos para dar continuidade ao projecto.
Uma das críticas que tem sido apontada não ao projecto em si, mas à IFH vem da parte dos empresários da construção civil que não entraram no projecto e que afirmam que o Estado ao entrar no campo da imobiliária impõe condições com as quais eles não conseguem competir e que o Estado estará a prejudicar o sector privado. Concorda?
Não. A IFH, ao longo dos seus 33 anos, construiu 1460 casas em 28 anos. E nos últimos 5 anos concluiu 2188 e vai terminar 3822. Isso só foi possível com o envolvimento do Estado de Cabo Verde tanto na mobilização dos recursos como como no desenho do projecto e na implementação do projecto que a IFH está a fazer. O modelo que a IFH tinha vindo a executar nos anteriores anos de existência, recorrendo a recursos dentro do mercado nacional e executando pequenos projectos com empresas de construção nacionais, são valores irrisórios quando comparados com aquele que temos agora e os resultados não são tão bons. O próprio projecto que está desenhado e que está na lei prevê que, depois desta primeira fase, haverá as fases subsequentes que já contemplarão o envolvimento do sector privado. Portanto, através dos fundos que conseguirmos através dos recursos criados, o sector privado irá concorrer dentro do sistema e irá buscar recursos dentro do fundo criado e o sistema absorverá as habitações construídas pelos privados e que serão posteriormente comercializadas pela IFH.
Mas isso é um comportamento centralizador no Estado de uma iniciativa privada…
O sector privado não teria essa capacidade de mobilizar os recursos necessários para desenvolver este projecto. Apenas o Estado tem essa capacidade de mobilização e de conseguir o resultado que se tem estado a alcançar: construir habitações da classe A e fazer com que essas famílias tenham uma habitação. Só seria possível termos esse preço de renda de 750$00, que é o mínimo que temos, por causa do envolvimento do Estado, por causa do conjunto de subsídios fiscais e para-fiscais que estão definidos na lei e que permitiram que se avançasse com este projecto. Claro que isto é numa fase inicial, numa fase subsequente vai haver a participação dos privados. Os instrumentos já estão criados e a funcionar e aptos a apoiar a entrada do sector privado neste projecto. Mas nesta fase inicial era fundamental a intervenção do Estado.
Mas a questão que lhe coloco é num cenário de concorrência directa. Por exemplo, numa urbanização da IFH como o Palmarejo Grande, um T3 para venda custa 4950 contos. Mas se for construído por um privado vai custar 8, 9 ou 10 mil contos. Isto desequilibra a balança para o vosso lado.
Não. Repare esses 4950 contos são para as famílias que não têm capacidade para mais. Que não conseguem adquirir uma casa de valor superior. As famílias que conseguem pagar mais e ter outras condições que as nossas habitações não tenham pagarão mais. Mas é público que as habitações que construímos estão com 40% de valor abaixo do valor de mercado. Se fosse construído com recurso a financiamento local sem nenhum dos subsídios que o Estado criou, estariam mais ou menos pelo valor que referiu.
Qual o futuro da IFH quando o programa Casa para Todos terminar?
A IFH continuará a apoiar o Governo na execução da sua política habitacional, com o objectivo de reduzir, até eliminar, o deficit habitacional. Para o efeito, continuará a executar a primeira fase do Programa Casa para Todos até à sua conclusão e posteriormente avançar com as fases subsequentes até à eliminação do deficit habitacional no país. Para além deste programa a IFH continuará a desenvolver actividades de acordo com o seu objecto social, tais como o desenvolvimento de projectos de novas urbanizações, como o projecto do Palmarejo Grande, na cidade da Praia e noutros municípios do país, entre outras acções, com o objectivo de ser uma empresa cada vez mais sólida financeiramente e economicamente.
Texto originalmente publicado na edição impressa do Expresso das Ilhas nº 739 de 27 de Janeiro de 2015.
